بازار مسکن چین که زمانی ستون رشد اقتصادی این کشور بود، اکنون وارد چهارمین سال رکود عمیق شده و همچنان نشانی از ثبات ندارد. قیمت خانهها با سرعت سقوط میکنند، خانوارهای گرفتار فشار مالی ناچار به فروش اضطراری ملک شدهاند و توسعهدهندگانی که طی سالها با بدهی عظیم پروژههای سفتهبازانه را پیش برده بودند، یکی پس از دیگری در آستانه ورشکستگی قرار گرفتهاند.
حتی اقدامات حمایتی دولت نیز نتوانسته این چرخه معیوب را مهار کند. زیان ۴۹.۵ میلیارد یوانی شرکت دولتی–محور “چاینا ونکه” در سال ۲۰۲۴ و حذف نماد “اورگرند” از بورس هنگکنگ در مردادماه، دو نمونه شاخص از عمق بحران بیسابقهای هستند که صنعت ساختوساز چین را فلج کرده است.
دولت اکنون در حال طراحی مجموعه جدیدی از سیاستهاست، چراکه قیمت مسکن—در بخش نوساز و دست دوم—در مهرماه بیشترین افت سالانه خود طی دستکم یک سال اخیر را ثبت کرد؛ افتی که نگرانی درباره سرایت بحران به نظام مالی را افزایش داده است.
سقوط اورگرند؛ بزرگترین فروپاشی ملکی چین
اورگرند، که در سال ۱۹۹۶ توسط «هویی کا یان» تأسیس شد، با اتکا به استقراض سنگین رشد کرد و به پر بدهیترین توسعهدهنده چین تبدیل شد. بدهی شرکت در پایان ۲۰۲۱ به ۳۶۰ میلیارد دلار رسید؛ رقمی خیرهکننده که ستونهای مالی آن را سست کرد.
در دوران اوج، داراییهای اورگرند بیش از ۵۰ میلیارد دلار ارزش داشت و بنیانگذارش به دومین فرد ثروتمند آسیا تبدیل شده بود. شرکت به خودروهای برقی و حتی فوتبال نیز وارد شد، اما زمانی که پکن در سال ۲۰۲۰ برای مهار حباب ملکی محدودیتهای مالی سختگیرانه وضع کرد، جریان نقدینگی شرکت ناگهان قطع شد.
پس از چندین تلاش ناموفق برای بازسازی بدهی، دادگاه هنگکنگ در سال ۲۰۲۴ حکم انحلال شرکت را صادر کرد. در نهایت، نماد اورگرند در ۲۵ اوت از بورس حذف شد. این شرکت هنوز دو واحد بورسی دیگر دارد، اما فعالیتهای آنها نیز عملاً متوقف است.
ریشه بحران؛ چگونه توسعهدهندگان در دام افتادند؟
تحول بزرگ بازار مسکن چین از ۱۹۹۸ آغاز شد. آزادسازی خرید و فروش ملک در زمانی اتفاق افتاد که تنها یکسوم جمعیت در شهرها زندگی میکردند. با رشد سریع شهرنشینی و مهاجرت ۴۸۰ میلیون نفر از روستاها، موج سرمایهگذاری عظیمی به سمت مسکن روانه شد.
طبقه متوسط نوظهور، که گزینه جذابتری برای سرمایهگذاری نداشت، به خرید مسکن هجوم برد و قیمتها طی ۱۵ سال تا ۲۰۲۲ حدود ۶ برابر شد.
در اوج رونق، بخش مسکن (مستقیم و غیرمستقیم) ۲۵ درصد تولید ناخالص داخلی و ۸۰ درصد دارایی خانوارها را تشکیل میداد. ارزش کل بازار مسکن، شامل املاک نوساز، دستدوم و املاک موجود، در سال ۲۰۱۹ حدود ۵۲ تریلیون دلار برآورد شد یعنی دو برابر اندازه بازار املاک آمریکا.
اما این رشد به شدت بدهیمحور بود. توسعهدهندگان برای پیشفروش واحدهای آینده، وامهای کلان و ناشفاف جذب کردند و وابستگی شدید به تأمین مالی خارجی بهوجود آمد. جهش سفتهبازانه آنقدر شدید شد که قیمت مسکن در شهرهایی مانند شنژن حتی از لندن و نیویورک نیز کمتر قابلتحمل بود.
دولت برای مهار این حباب در ۲۰۲۰ سیاستهای «سه خط قرمز» را وضع کرد که محدودیتهای سختی بر نسبت بدهی و نقدینگی سازندگان اعمال میکرد. همزمان، بانکها ملزم به کاهش سرعت وامدهی مسکن شدند. با آغاز کرونا و تعطیلی پروژهها، بحران نقدینگی به نقطه انفجار رسید.
نتیجه:
- ورشکستگی اورگرند (۲۰۲۱)
- نکول سوناک (۲۰۲۲)
- سقوط کانتریگاردن (۲۰۲۳)
قفل شدن بازار؛ سقوط قیمتها و موج فروش اجباری
از ۲۰۲۲ قیمت مسکن روند نزولی گرفت و در مرداد ۲۰۲۴ شدیدترین افت سالانه طی ۹ سال ثبت شد. توسعهدهندگان بدهکار میلیونها مترمربع پروژه نیمهتمام برجای گذاشتهاند و در اردیبهشت ۲۰۲۴ حدود ۴۰۰ میلیون مترمربع واحد تکمیلشده اما فروشنرفته روی دست بازار مانده بود.
افزایش سنگین بدهی خانوارها که در پایان ۲۰۲۳ به ۱۴۵ درصد درآمد قابل تصرف رسید، موجب افزایش معوقات وام مسکن و فروشهای اضطراری با تخفیفهای سنگین شده است.
دادگاههای هنگکنگ از ۲۰۲۱ تاکنون دستکم هشت حکم انحلال برای توسعهدهندگان صادر کردهاند. نمونه اخیر، انحلال چاینا ساوثسیتی در مرداد ۲۰۲۵ است.
تلاشهای دولت؛ کافی ولی دیرهنگام
در ۲۰۲۲ پکن دریافت که سختگیریهای مالی بیش از حد بوده است و سیاستهای حمایتی تازهای معرفی کرد:
- افزایش دسترسی سازندگان به منابع پیشفروش
- اختصاص ۲۰۰ میلیارد یوان وام ویژه برای تکمیل پروژههای متوقفشده
- تسهیل دسترسی به وام بانکی
- حمایت بیشتر بانک مرکزی از توسعهدهندگان دچار تنگنای نقدینگی
از ۲۰۲۴ نیز دولت هزینه وامها را کاهش داد، مالیات خرید مسکن را پایین آورد و محدودیت خرید در شهرهای بزرگ را تعدیل کرد. در ۲۰۲۵ پکن محدودیت خرید در حومهها را نیز حذف کرد و شانگهای و شنژن نیز پیروی کردند.
اما بازار هنوز در سقوط است. گزارشهای نوامبر نشان میدهد سیاستگذاران اکنون در حال بررسی بسته جدیدی شامل:
- یارانه سود وامهای مسکن
- تخفیف مالیاتی بیشتر برای خریداران
- کاهش هزینههای معاملات ملکی
پیامدهای تشدید بحران؛ خطر برای اقتصاد چین و فراتر از آن
دولت بهخوبی میداند تداوم بحران مسکن میتواند به بخشهای دیگر اقتصاد سرایت کند:
- بانکها: مطالبات معوق در پایان سپتامبر رکورد ۳.۵ تریلیون یوان را ثبت کرده است.
- صنعت ساختوساز: ۵۱ میلیون شغل در معرض خطر قرار میگیرد.
- دولتهای محلی: کاهش درآمد فروش زمین میتواند هزینههای عمومی را فلج کند.
اقتصاددانان همچنین هشدار میدهند که سقوط بازار مسکن میتواند فشارهای ضدتورمی را تشدید کند. برخی کارشناسان معتقدند روش محاسبه شاخص قیمت مصرفکننده (CPI) در چین میزان واقعی افت اجارهبها را کمتر نشان میدهد و اثر رکودی بخش مسکن بر تورم احتمالاً بیش از آن چیزی است که آمار رسمی نشان میدهد.
